Oficinas y locales comerciales: la realidad no es lo que se ve

Al analizar el rubro de inmuebles en alquiler destinados a oficinas y locales comerciales, es básico diferenciar unos de otros.

Respecto a las oficinas, aún no es posible hacer una evaluación del impacto de la pandemia, aislamiento y/o crisis; hay que esperar y a fines de septiembre se verá, porque muchas empresas o actividades profesionales continúan trabajando en la modalidad home office. De hecho, la vacancia no es significativa, al menos en la categoría AAA o Premium.

Septiembre es el mes clave, porque es el plazo del Decreto de Necesidad y Urgencia (DNU) que estableció el Aislamiento Social, Preventivo y Obligatorio (Aspo) dispuesto por el Gobierno Nacional para evitar la propagación del Covid-19.

Los locales comerciales reflejan otra realidad tras la flexibilización de algunas actividades. Sin subestimar la vacancia que se observa en las principales arterias céntricas, los de mejor ubicación se ocupan en poco tiempo. Vale decir: la actividad en el rubro comercial había disminuido a raíz de la crisis local, lo que se acentuó con la pandemia global.

Renovación de contratos

En el contexto actual, la mayoría de las inmobiliarias especializadas en el rubro planteaba un presente inactivo o de poca actividad al reabrir sus puertas, pero el panorama fue muy diferente, más aún con la puesta en vigencia de la nueva Ley de alquileres 27.551.

En algunos casos, se renovó el 10 por ciento del total de los contratos y el resto se adhirió al DNU congelando plazos de alquiler o el costo de locación, lo cual se readecuará pasado el 30 de septiembre cuando haya vencido el decreto (salvo que se prolongue). En este sentido, los especialistas destacan que hubo solidaridad tanto por parte de propietarios como de inquilinos.

“El 10 por ciento de los contratos que se renovaron fue porque era momento de una nueva negociación. Por ende, las partes entendieron que le ganaban a la inflación y a la vez concibieron que era un buen momento para negociar”, explica Christian Tejeda, a cargo del área comercial de Merguerian Bienes Raíces.

“En cuanto a los locales, si bien se desocuparon muchos, los que están bien ubicados se alquilaron rápidamente. Los comerciantes hoy tienen la posibilidad de encontrar locales con ubicaciones privilegiadas que hasta hace seis meses no se hubiesen imaginado; locales que antes no entraban en alquiler y hoy están disponibles”, completa Marcelo Wior, a cargo de Lima Servicios Inmobiliarios.

Trabajo artesanal

En los meses de aislamiento y luego con la flexibilización de la actividad inmobiliaria, la tarea fue intensa y ardua por parte de los profesionales inmobiliarios que ofician de intermediarios entre las partes.

El informe mensual elaborado por el Colegio Profesional de Inmobiliarios (CPI) entre abril y julio reflejó el trabajo denodado de los corredores inmobiliarios para que los compromisos asumidos pudieran concretarse. En abril, el 62,77 por ciento de los locatarios pudieron pagar el alquiler en tiempo y forma; en mayo, la cifra trepó al 72,98 por ciento; en junio descendió a 50,88 por ciento y en julio repuntó a un 62,03 por ciento.

Sin ánimo de redundar, la tarea de intermediación, análisis y asesoramiento de los profesionales idóneos permitió que tanto propietarios como inquilinos arribaran a acuerdos que los beneficien. No fue (ni es) fácil, porque cada propiedad se evalúo en el día a día de manera personalizada con las condicionantes de cada una de las partes.

En este sentido, Wior concluye: “Cada local requiere sentarse con las partes y ver mes a mes qué es lo que pueden hacer y evaluar el mejor acuerdo para que ambos salgan beneficiados. No obstante, hay buena predisposición de la mayoría de los propietarios respecto a entender la situación y analizar cada caso concreto de acuerdo a la calidad del inquilino, más aún sabiendo que si se desocupa su propiedad y ella no está bien ubicada no se sabe en cuándo tiempo podrá volver a alquilarla”.

Estrategias habituales

Entre protocolos, decretos, leyes y disposiciones derivadas de la situación sanitaria, económica, política y social, todos los contratos se readecuaron.

“En las locaciones comerciales hoy está permitido el ajuste en el precio del alquiler, lo cual es positivo porque se puede actualizar cada seis meses u ocho meses, o lo que decida cada una de las partes al momento de firmar el contrato”, explica Wior. De esta manera, tanto el propietario como el inquilino tienen cierta previsibilidad de sus obligaciones contractuales frente a un mercado que va marcando el ritmo de los costos.

Entre las herramientas que se emplearon en las renegociaciones, la bonificación o el mes de gracia fue la más habitual. Desde el inicio del Aspo, los alquileres fueron adaptándose a la situación. Por ejemplo, en abril muchos propietarios bonificaron a la mitad el precio; en mayo, el 30 por ciento, y de junio en adelante cobraron completo.

Los contratos vencidos se prorrogaron con valores preestablecidos: los que estaban a poco de vencer se renovaron a precios fijos.

“Hoy, los que más demandan son los inquilinos, porque saben que tiene una oferta más amplia. En este contexto, la mayoría de los dueños bonifica un mes de alquiler o hasta dos, o bien un porcentaje para los primeros meses de celebrado el contrato, y a partir de los seis meses continúan con un valor que históricamente es bajo”, destaca Tejeda. Finalmente, el contexto actual y la nueva Ley de alquileres, entre otras situaciones acaecidas en los últimos meses, de alguna manera revalorizaron el rol del profesional inmobiliario en el sentido que ante cada caso particular fueron asesorando sobre las nuevas reglas del juego y acompañaron en el proceso de negociación para que resulte justo para ambas partes.

Por: María Allisiardi / Fuente: Clasificados La Voz