Un repaso por las zonas de la ciudad que se destacan en las preferencias de la clientela. Precios competitivos de referencia.

Por Norma Berra

Una mirada a la coyuntura actual en la ciudad de Córdoba permite detectar que el principio de escasez es el que ha determinado claramente las reglas de juego del mercado inmobiliario. En este sentido, aquellos barrios que han quedado con poca oferta hoy tienden a presentar los precios de referencia más elevados.

Siguiendo esa lógica, las casas ubicadas en barrios abiertos (es decir, en vecindarios sin controles de accesos, sin cámaras de seguridad, cercos perimetrales o guardias permanentes), se ubican dentro de las que más se acomodaron con precios hacia la baja. De acuerdo a las estadísticas de la Cámara de Corredores Inmobiliarios de la Provincia de Córdoba (Cacic), es el caso de la zona norte en barrios como Urca, Cerro de las Rosas y Argüello, entre otros.

“En la misma línea, en zona sur podemos mencionar a barrio Jardín, Maipú, San Fernando e incluso Rogelio Martínez. Se trata de barrios con casas realmente importantes, pero cuyos precios no son convalidados por el factor que hoy en día más preocupa a la sociedad: la seguridad”, explica Agustín Tea Funes, presidente de Cacic.

Hoy, el mercado de los inmuebles en barrios abiertos necesita apalancamiento, lo que puede venir de la mano de políticas crediticias.

En este contexto, en muchos casos la clientela prefiere hoy comprar en un barrio cerrado con seguridad un dúplex de 150 metros cuadrados a un valor cercano a los 160 a 180 mil dólares, pero no una casa en barrio Jardín con una superficie superior a 200 metros cuadrados y grandes dimensiones de terrenos a valores similares (por dar un ejemplo). Asimismo, si bien los más demandados son aquellos barrios más modernos y dotados de seguridad las 24 horas, también esas opciones han tenido que adaptarse al mercado.

Dicho todo esto, la tendencia está clara y las expectativas se mueven en torno al factor ya mencionado: la seguridad. “Sin embargo, es menester entender que para que el mercado de los inmuebles en barrios abiertos logre apalancarse, los créditos hipotecarios masivos y accesibles traccionarán la compraventa”, apunta Tea Funes.

La oferta de casas en barrios de la ciudad está mucho mejor distribuida que la de departamentos.

La oferta de casas en barrios de la ciudad está mucho mejor distribuida que la de departamentos.

TIPOLOGÍAS Y MATICES

En la tipología departamentos, Nueva Córdoba es sin dudas hoy el barrio más demandado, no sólo para alquilar sino también para comprar. “Se convalidan precios que rondan los 70 mil dólares por la compra de productos a estrenar, muy bien ubicados, al frente y con balcón. De nuevo, como efecto de que no se ha fomentado la construcción masiva de edificios durante los últimos cinco años, sucede que no existen tantos jugadores que inyecten dentro del mercado una considerable cantidad de oferta de esos inmuebles. Por eso, la demanda se sitúa allí, a lo que se suma el factor preponderante que resulta la presencia de los estudiantes en la ciudad (algo que no ocurría en los años anteriores, por la pandemia de Covid- 19)”, precisa el directivo de Cacic.

No ocurre lo mismo con los departamentos usados, de mayor antigüedad y sin balcón. Allí, la realidad es otra en cuanto a demanda y variación de precios: desde 39 mil a 40 mil dólares en adelante pueden encontrarse opciones en las zonas no premium del mismo barrio. En ese marco, General Paz se ubica como el plan “B” de aquellos que no pudieron conseguir un departamento nuevo y a menores valores de mercado. “Sin embargo, y a pesar de su cercanía a Nueva Córdoba, Ciudad Universitaria y Centro, las unidades allí no llegan a tener la misma demanda”, precisa Tea Funes.

Los formatos dúplex disputan las preferencias con ventaja frente a las casas, y cuando suman seguridad en su entorno se imponen.

ESTUDIO EN DETALLE

“El análisis que se realiza para determinar cuáles son los barrios que según la demanda están más adecuados en cuanto a sus valores o más cerca de la oferta resulta de filtrar los inmuebles para considerar sólo los que enfrentan demanda y dividirlos por la cantidad de oferta que contiene ese mismo barrio”, explica Matías Merguerian, directivo de la consultora especializada MV Real Estate (que hace un seguimiento sistemático de la información publicada en el portal Clasificados La Voz).

El resultado de esa división homogeniza la oferta y la demanda del mercado, y de esa manera logra mostrar cuáles son las zonas que tienen más demanda por cada aviso publicado, lo que está directamente relacionado con un valor de publicación adecuado de acuerdo a los constantes análisis del mercado.

Ocupan el número uno en cantidad de oferta y también concentran la mayor proporción de la demanda.

En síntesis, para comprender por dónde se mueven hoy los compradores, lo primero que se realiza es el desglose por tipologías. “En orden de importancia, las tipologías que más adecuaron sus valores a este nuevo escenario que enfrentan los inmuebles son los departamentos, por un amplio margen. Más allá de ostentar el número uno en cantidad de oferta, también concentran la mayor proporción de la demanda. En segundo lugar están las casas, y continúan en el ranking los lotes, los depósitos y galpones, los locales, y por último las oficinas”, enumera Merguerian.

Finalmente, en casas la oferta está mucho mejor distribuida: existen unos 50 barrios de la capital que ofrecen una cantidad considerable de residencias, y el análisis se torna más parejo. “El primer lugar es para Valle Escondido, que no es el de mayor oferta pero sí es el de mayor demanda por un margen considerable. Segundo, Nuevo Poeta Lugones y Juniors, casi con el mismo índice; completan el top 10 Siete Soles, Docta, San Vicente, General Paz, Cofico, Alta Córdoba, Manantiales y Urca”, concluye Merguerian.

EL MAPEO, SEGÚN CLASIFICADOS LA VOZ

Según Lucas Delgado, responsable del portal Clasificados La Voz, el análisis dentro de la tipología de departamentos por barrio ubica tanto en oferta como en la relación con la demanda en primer lugar a Nueva Córdoba, después de las turbulencias que atravesó en los dos años de pandemia de Covid-19 y la incertidumbre por la vuelta a la presencialidad de los estudiantes.

“Desde noviembre de 2021, Nueva Córdoba recuperó el terreno perdido en sus valores de alquiler y es el que más acomodó su valor de venta, por lo que comienza a tener una rentabilidad que despierta interés. Luego, aparecen bastante atrás y casi similares índices de demanda Cofico, Centro y San Martín; un escalón abajo, Alta Córdoba, Alberdi y Alto Alberdi; llamativamente más relegado, General Paz”,

cuenta el especialista, responsable del portal.

Del otro lado de ese ranking, muestra una demanda casi nula uno de los barrios de mayor explosión durante la pandemia (tanto en precio como en demanda) como Villa Belgrano, que hoy muestra una sobre oferta que se traduce en una marcada caída en los valores de venta.

Fuente: Clasificados La Voz / Por Norma Berra / fecha: lunes, 16 de mayo de 202215:45 hs