Paso a paso.

Cuál es el trámite que permite abreviar el proceso y cuánto cuesta la sucesión para concretar una operación inmobiliaria

Silvana Saldisuri

En una operación convencional, cuando se vende una propiedad, el comprador y el vendedor van a la escribanía y allí se realizan todos los tramites correspondientes. Una vez finalizados, el escribano ingresa la escritura al Registro de la Propiedad para que el inmueble que estaba inscripto a nombre del vendedor, pase a estar registrado a nombre del comprador.

Pero cuando se trata de vender un inmueble que está inscripto a nombre de una persona que falleció, la situación cambia y ya no es tan sencillo ni tan rápido.

En este sentido, según sostuvo el presidente del Instituto de Derecho Civil del Colegio de Escribanos de la Ciudad de Buenos Aires Julio César Capparelli, a Clarín, «es importante que cuando alguien muere y deja bienes, como puede ser una casa, un terreno, un auto, si bien la muerte de un ser querido implica un duelo, los herederos no deben demorar mucho en iniciar un proceso sucesorio».

¿Qué es una sucesión?

Es un trámite a través del cual el patrimonio de una persona fallecida pasa a estar disponible legalmente para herederos e interesados (incluye la vivienda, otras propiedades, autos, dinero en efectivo, empresas, etc.).

El proceso culmina con la Declaratoria de Herederos, una resolución dictada por un juez por la cual se reconoce el carácter de heredero universal a una o varias personas. Es decir, se declara que una o varias personas son las herederas del fallecido.

Para gestionar una sucesión primero hay que saber que existen dos tipos de trámite: la sucesión sin testamento que suele ser el caso de la gran mayoría, y la sucesión con testamento.

Esto quiere decir que el testamento no evita tramitar la sucesión, sino que se trata de un procedimiento sucesorio distinto. Aunque un heredero presente un testamento, aquel acto por el que una persona dispone sobre el destino de sus bienes tras su fallecimiento, lleva un proceso que no se puede saltear.

Los Juzgados suelen publicar edictos para asegurarse de que no existan herederos forzosos y que el testamento tenga validez.

Si no hay herederos legítimos y/o no hay testamento, la sucesión de llama “vacante” y los bienes se entregan al Estado.

El trámite de sucesión permite que los bienes de una persona fallecida pasen a disposición de sus herederos. Foto: Archivo

«La primera etapa de una sucesión lleva un tiempo hasta que se dicta la Declaratoria de Herederos y es bueno que eso se haya cumplido. De lo contrario cuando necesiten vender se van a encontrar con un inconveniente que es el tiempo que el trámite requiere», indicó Capparelli.

«Cuando esto se haya cumplido habrá que, entre otras cosas, pedir certificados en los registros respectivos que acrediten que el bien estaba a nombre de la persona fallecida», agregó.

También habrá que afrontar algunos gastos, como la tasa de justicia correspondiente al bien que se va a vender y los honorarios del profesional que interviene.

«En la medida en que los trámites vayan avanzando y los herederos, por su parte, paguen lo que les corresponde, será más fácil tener todo en condiciones para poder vender«, apuntó.

Una vez que todo está en orden, el Juez ya podrá ordenar la inscripción de la vivienda en el Registro de la Propiedad Inmueble que corresponda a la ubicación del bien a nombre de los herederos y luego a nombre del tercer comprador.

Pero en el caso de que todos los herederos estén de acuerdo en no quedarse con la propiedad y quieran venderla inmediatamente, la ley permite tomar un atajo a través de una venta por «tracto abreviado» y acortar tiempos, que podría llegar a ser de tres meses o más.

Tracto abreviado: ¿qué es, para qué sirve y cómo funciona?

Se trata de sucesiones de trámites rápidos que se puede hacer cuando todos los herederos se ponen de acuerdo para realizar la venta de los bienes, en este caso un inmueble.

Al optar por esta opción se abrevia el último paso de la sucesión, como es la trasferencia de dominio, y sus costos para una rápida venta del inmueble, ya que sería un sinsentido inscribirlo a nombre de los herederos para luego transferirlo al comprador.

Incluso, en ocasiones en las que los herederos no cuentan con los fondos para pagar los honorarios durante el proceso, suele ser la forma más efectiva de financiar el costo, difiriendo el pago para el momento de la venta de los bienes.

Según detalló Capparelli, «el mismo escribano que interviene en la venta puede relatar los antecedentes en la escritura y garantizar que se cumplió con lo ordenado por la ley y controlar toda la documentación, tanto el título de origen cuanto el mismo expediente sucesorio».

Así, todos los herederos deberán presentar una nota de consentimiento ante el juez que deberá dar lugar al pedido, 30 días después el inmueble ya estará en condiciones de ser vendido.

Una vez que se firma el boleto de compraventa y se hace la escritura se transmite el inmueble al comprador, todo en el mismo acto. De este modo la inscripción dejará constancia del fallecimiento de quien era dueño, pero se hará directamente a nombre de quien compre la propiedad.

Con respecto a los costos, Capparelli detalló que los derechos de inscripción en el Registro de la Propiedad se pagan en cualquier caso.

En cuanto al honorario indicó que hay un mínimo y hasta un 20% del valor de la operación. «Si el honorario de la compra, que paga el comprador, fueran por ejemplo de $ 100.000 el honorario del tracto, que paga el vendedor, sería $ 20.000 como máximo», ejemplificó.

«Es un ahorro considerable de tiempo que beneficia a todos, a los herederos que venden, al comprador y al abogado porque ya cumplió con lo que es eminentemente judicial», concluyó Capparelli.

Fuente: clarin.com / servicios /por silvana saldisuri / fecha: 24/05/22