El parate económico por la cuarentena en medio de la pandemia del Covid-19 pega de lleno en los contratos entre los privados. Entre los más afectados, están los alquileres de locales comerciales y de oficinas, que tienen mínima o nula actividad.

El aislamiento obligatorio y la parálisis de numerosos sectores trastocaron las relaciones contractuales y, en muchos casos, están dificultando el cumplimiento de lo pactado entre las partes.

Comerciantes que no venden, empresas o profesionales que no trabajan ni usan las oficinas, por un lado, y un amplio abanico de propietarios en diversas situaciones, por el otro.

El Gobierno nacional se emitió un decreto (Nº 320) en el marco de la emergencia sanitaria para tratar de proteger a los inquilinos y con un apartado para los dueños en situación “vulnerable”, los que dependen de los alquileres para vivir.

La norma apunta a las viviendas familiares, las pequeñas producciones, las actividades culturales, los monotributistas, los profesionales y las pymes. Pero no es la única norma que sacan a relucir los especialistas en contratos.

En general, las familias mantienen el pago de su alquiler, pero el problema se concentra en los comercios que tienen sus puertas cerradas. Según un relevamiento de la Cámara de Corredores Inmobiliarios de Córdoba (Cacic), ente 20 y 25 por ciento incumplió con el pago en abril, y la mayoría de estos son comerciantes, explicó Agustín Tea Funes, presidente de la entidad.

En la misma línea, datos preliminares de una encuesta del Colegio Profesional de Inmobiliarios (CPI) de Córdoba anticipa que entre el 28 y el 39 por ciento de las unidades comerciales tuvieron problemas para pagar los montos totales o difirieron el pago.

Ver más allá

En el caso de las locaciones comerciales y corporativas, hay lineamientos del Código Civil y Comercial que se pueden aplicar en casos de fuerza mayor o fortuitos. Sin embargo, tanto los asesores legales como las distintas partes involucradas, remarcan la necesidad de llegar a acuerdos para preservar las relaciones, más allá de la cuarentena.

No todos los casos son iguales, pero prevalece entre los propietarios el interés de cuidar a un buen inquilino y, en los locatarios, la continuidad de su actividad en el local cuando esto se recupere.

“Creo que tenemos que mirar la teoría del esfuerzo compartido, que surgió con fuerza en 2001, porque esta situación va a modificar la economía a futuro”, opina Juan Manuel Delgado, quien dirigió la Sala de Derecho Arbitral en la Bolsa de Comercio de Córdoba.

“Invocar el caso fortuito es insuficiente porque, pasado este hecho, la situación no va a volver al estado anterior, ya que el comerciante no volverá a facturar de un día para otro lo mismo que antes. Las partes deberán hacer un esfuerzo para renegociar y mantener las relaciones contractuales en el tiempo”, profundiza el especialista en Derecho Comercial.

Por caso fortuito o fuerza mayor se refiere a las previsiones del artículo 1.203 del Código Civil y Comercial (ver aparte), cuando el inquilino se ve impedido de usar o gozar la cosa (el inmueble, en este caso) o ésta no sirve para el objeto del contrato.

“Hay dos opciones para el locatario: o rescinde el contrato o suspende el pago del precio por el tiempo de duración de la situación de fuerza mayor”, dice Carlos Molina Sandoval, el también especialista en Derecho Comercial.

Agrega que en la práctica predomina la segunda alternativa. “El inquilino no paga el alquiler por el tiempo que estuvo cerrado, aunque cada caso es diferente y es mejor negociar ”.

Aclara que la norma permite que el locatario renuncie a ese derecho: “Puede haber contratos que establezcan expresamente que la obligación se debe cumplir, incluso en estos casos fortuitos”.

Acuerdos de buena fe

“Por el aislamiento, más la crisis que venía soportando la actividad comercial desde hace tres años, vemos una grave situación y esto causa que estos contratos de alquiler se encuentren en este momento en una negociación constante, con buena fe de las partes”, resalta Virginia Manzotti, presidenta del CPI. Añade que la función del inmobiliario es de intermediación, para llegar a un acuerdo y evitar situaciones de desequilibrio contractual.

Delgado explica que para invocar el caso fortuito o fuerza mayor, tienen que darse determinados requisitos: que sea imprevisible, inevitable, ajeno a la voluntad de las partes y, en este caso, no es absoluto, sino temporal.

“Esta no es una situación general, porque no afecta a todos los contratos. El deudor tiene que invocar el caso fortuito en forma temporaria y tiene que probar que no puede cumplir. Si no, se generaría un abuso del derecho”, explica.

Y subraya que el inquilino debe avisar al propietario, para que éste no emita la factura y no contraiga obligaciones, como el pago de impuestos.

Mariano Briña, jefe de Legales del CPI, señala que es muy riesgoso tratar de aplicar en forma generalizada el artículo 1.203, sobre todo en una eventual rescisión del contrato.

“Es un procedimiento excepcional, quien lo use debe notificar. Son claves los artículos 9 y 10 del Código Civil, que hablan de la buena fe contractual y evitar el abuso del derecho. No siempre en esta relación la parte más débil es el locatario”, advierte.

Acota que en el caso de los locales también puede aplicarse el decreto 320 del Ejecutivo, que otorga una serie de beneficios hasta el 30 de septiembre.

Entre ellos, permite que la suba de los alquileres y las deudas por falta de pago se cancelen en cuotas desde octubre; impide los desalojos y extiende los contratos. El especialista en Derecho Inmobiliario coincide en que hay que tratar de fomentar el contrato para que siga el inmueble alquilado. “Los inmobiliarios siempre apelamos a la equidad, el sentido común y la solidaridad, y a que esto es temporal”, dice Tea Funes.

Y concluye que un tema a considerar es el de los garantes, que también deben estar al tanto de la situación, porque son quienes responden en última instancia ante los incumplimientos.

Los casos se analizan uno por uno

Propietarios que deciden no cobrar el alquiler a sus locatarios; comercios que tratan de probar con el delivery para ver si pueden cumplir en parte; pago de impuestos y servicios solamente en casos de bares, restaurantes y comercios de distintos rubros, cerrados en todo o en parte, que conviven con negocios esenciales, como supermercados o farmacias, que hoy venden casi normal.

José Viale, titular de la Cámara de Comercio de Córdoba, sostiene que esta situación es muy delicada y tiene dos caras muy marcadas. “La persona que está alquilando, imposibilitada de trabajar, y el propietario que cobra el alquiler, en muchos casos, como único medio de vida; gente que ha ahorrado toda su vida y vive de eso”.

El dirigente asegura que desde la Cámara trabajan para que se pueda generar alguna actividad comercial. “Mientras, instamos a la justa compensación de intereses a través de un acuerdo de buena fe, tendiendo a la prosecución de los contratos”, subraya.

Grandes locadores

En las grandes superficies, los súper e hipermercados siguen trabajando, pero los shoppings están cerrados. La cámara nacional que los agrupa pide un crédito especial para los gastos de personal y las expensas y no están cobrando el alquiler a los locales cerrados, aunque sí los gastos comunes.

Susana Villada, gerenta comercial de Villa Allende Shopping (VAS), explica que en marzo se pagaron los gastos comunes de febrero y el alquiler proporcional (en el caso de los contratos con montos fijos) hasta el 20 de marzo.

“En abril vamos a liquidar los gastos comunes, que son menores ya que el shopping no está funcionando a pleno y no cobraremos los alquileres”.

Agrega que, por ahora, no hubo ningún contrato caído y que se busca preservar la relación. Algunos negocios siguen funcionando (supermercado, farmacia, panadería , dietética, patio de comidas con delivery), pero son pocos.

Una situación mixta se produce en Ciudad Empresaria. Daniel Parodi, titular de la firma que reúne oficinas en alquiler, centro de convenciones, hotel y gastronomía, dice que los eventos se postergaron para el cuarto trimestre del año o para 2021.

“Estamos tratando de reprogramar los contratos, pero muchos eventos corporativos pequeños, como presentaciones de productos, se cancelaron. Además tenemos toda la gastronomía y el hotel cerrado”, remarca.

Lo que está mejor es el coworking y el alquiler de metros cuadrados: “Hay empresas grandes que no están trabajando acá por la cuarentena, pero siguen pagando sin problemas. Muchas son tecnológicas. En las firmas más pequeñas estamos evaluando la situación uno por uno”, explica.

Normas aplicables: Inquilinos con problemas

Decreto 320/2020. Abarca a inquilinos de viviendas, pequeñas producciones rurales, actividades culturales o comunitarias, monotributistas, profesionales autónomos, Mipymes comerciales, industriales o de servicios, y cooperativas. Exceptúa casos de propietarios vulnerables.

Beneficios. Suspende desalojos o lanzamientos hasta el 30 de septiembre. Prorroga los contratos actuales sin ningún trámite hasta la misma fecha. Mantiene el precio de la locación de marzo, desde octubre la diferencia se paga en tres a seis cuotas. La deuda por no pago se abona en cuotas también desde octubre, sin penalidad ni intereses.

Código Civil y Comercial. El artículo 1.203 señala. “Frustración del uso o goce de la cosa. Si por caso fortuito o fuerza mayor el locatario se ve impedido de usar o gozar de la cosa, o ésta no puede servir para el objeto de la convención, puede pedir la rescisión del contrato o la cesación del pago del precio por el tiempo que no pueda usar o gozar de la cosa. Si el caso fortuito no afecta a la cosa misma, sus obligaciones continúan como antes”.

Fuente: La Voz / Por: Paula Martinez / |

]]>