Alquileres: pactan $ 7 mil por un dormitorio en Nueva Córdoba.-

En el inicio de la temporada alta de alquileres, la cámara que reúne a las principales inmobiliarias de la ciudad de Córdoba fijó para sus asociados “precios sugeridos”, un listado orientativo con la intención de proteger un mercado cuya oferta no alcanza para abastecer la demanda.

La sugerencia se enfoca en Nueva Córdoba, en el Centro y en General Paz, donde se concentra el 32 por ciento de los inquilinos de la ciudad, según el Censo 2010. De acuerdo con ese dato, el último oficial disponible, 36 mil vecinos alquilan allí, sobre un total de 111 mil que lo hacen en toda la cuidad.

“Los precios de referencia que maneja la Cámara de Corredores Inmobiliarios de Córdoba son sugerencias a los propietarios, quienes son en definitiva los que terminan de poner el precio a sus inmuebles. En ese sentido, también la sugerencia es que los ajustes semestrales no superen el 12,5 por ciento”, explica Martín Dahan, titular de la entidad, quien dice que la “demanda supera a la oferta”.

Este termómetro de precios toma como punto de partida un departamento de un dormitorio, con balcón externo, ubicado entre un cuarto y un sexto piso, en una zona considerada “buena” por los especialistas del mercado inmobiliario, con una antigüedad inferior a los cinco años y en perfecto estado de conservación, con una superficie de 40 metros cuadrados, sin lujos en su construcción y ubicado en un edificio sin amenities, como, por ejemplo, pileta.

En el rango descripto, los alquileres parten de una base de siete mil pesos para Nueva Córdoba y de seis mil para General Paz y para el Centro. Sin embargo, en este último sector, puede haber variables notables hacia la baja porque no hay unidades nuevas, lo que impacta en el precio final.

Para Ezequiel Vergara, referente de la Cámara de Inquilinos, el listado de precios sugeridos “no está mal en la medida en que se trate de una recomendación”. En cambio, Vergara sí ve con preocupación la pauta de ajuste inflacionaria sugerida, de casi 25 por ciento anual en cuotas semestrales: “Entendemos que debe estar alrededor del 20 por ciento, con actualización anual”.

Los departamentos de un dormitorio copan el mercado inmobiliario cordobés: al analizar los Clasificados de La Voz, surge que, en el inicio de la temporada alta de alquileres, en coincidencia con la llegada de nuevos estudiantes a la ciudad, estos inmuebles representan casi el 60 por ciento de la oferta en los tres sectores mencionados, relegando a los departamentos de dos dormitorios y convirtiendo a los de tres en un bien en extinción.

Para el caso de los departamentos de dos dormitorios, la sugerencia de las inmobiliarias es que el valor del alquiler en Nueva Córdoba sea de 11 mil pesos, de nueve mil pesos en General Paz y de 8.500 pesos en el Centro. La referencia es para una propiedad de 60 metros cuadrados propios, con dos baños, balcón externo y en un edificio similar al descripto anteriormente: sin lujos, pero nuevo.

De cada 10 departamentos que se ofertan para alquilar en Nueva Córdoba, sólo dos son de dos dormitorios. En el Centro, el porcentaje es menor: representan el 17 por ciento del total de los inmuebles. General Paz aparece como el sector con mayor oferta de estos departamentos: tres de cada 10. La estimación surge de analizar las ofertas de la última semana en los Clasificados de La Voz.

En esos tres sectores de la ciudad, los departamentos de tres dormitorios para alquilar son una rareza, por lo que rentar en Nueva Córdoba promedia los 21.250 pesos, pero en los últimos meses se cerraron contratos por hasta 30 mil y otros, en dólares.

En un mismo sentido, la Cámara de Corredores Inmobiliarios fijó en 1.700 pesos el “valor orientativo” de las expensas (en un edificio estándar) para departamentos de un dormitorio, y en 2.500 pesos para las unidades de dos dormitorios.

Un relevamiento propio extendió el análisis de precios de alquiler a otros nueve barrios de la ciudad. En esos 12 sectores se concentra la mitad de los inquilinos: 55 mil de los casi 111 mil que hay en Capital.

Promediando la oferta de departamentos publicada, puede establecerse que el alquiler de un departamento de un dormitorio en Güemes ronda los 5.400 pesos mensuales; en Alberdi, 5.300 pesos; en Alta Córdoba, 4.550 pesos; en Alto Alberdi, 4.900; en San Martín, 4.600 pesos; en General Pueyrredón, 4.400 pesos; en General Bustos, 3.900 pesos, y en Villa El Libertador, 3.100 pesos. Desde la Cámara de Corredores Inmobiliarios confirmaron que esos precios coinciden con los que “paga el mercado”.

“La cochera, las expensas y la zona completan las variables que determinan el precio final de un inmueble en barrios como Nueva Córdoba, General Paz y Cofico. Respecto de la zona, en cambio, impacta de lleno y puede significar que entre alquileres de departamentos de un dormitorio con características similares haya diferencias de hasta 700 pesos en un mismo sector de la ciudad”, sostiene el corredor inmobiliario Agustín Tea Funes, quien tiene el grueso de sus clientes en los barrios mencionados.

En la base de la pirámide tomada para esta muestra, los alquileres en Villa El Libertador tienen características propias: “Hay oferta y demanda, pero lo dificultoso es conseguir recibos de sueldos para integrar una garantía apta: es una zona de muchos cuentapropistas y empleados de la construcción y domésticas que no tienen un recibo de sueldo”, dice el corredor Eduardo Figueroa, desde su inmobiliaria en avenida Congreso.

Con una mirada puesta en el avance del dólar, cuya suba suele frenar las inversiones, Martín Dahan, desde las inmobiliarias, vaticina que en el inicio de la nueva temporada las subas en los alquileres estarán alrededor del 25 por ciento al comparar los contratos cerrados en marzo de este 2017 como los que inician en las próximas horas, en los primeros días de 2018. A mediano plazo teme que la remontada del dólar de las últimas semanas frene nuevos desarrollos en una ciudad cuya población crece al 0,6 por ciento anual: el Indec estima que en 2020, cuando se realice el próximo Censo, la ciudad tendrá 1.454.000 vecinos, 90 mil más que una década atrás, una nueva ciudad: “Si hay menos departamentos, los alquileres serán más caros”, dice Dahan.

111 mil. Son los inquilinos en la ciudad de Córdoba. El mercado inmobiliario moviliza millones de pesos por mes. Un cálculo conservador, con un valor de cinco mil pesos por vivienda, arroja una cifra de 555 millones de pesos, es decir, 6.660 millones al año en la ciudad.

221 mil. En toda la provincia de Córdoba hay (siempre con los últimos datos oficiales disponibles, los del Censo 2010) 692 mil propietarios, 221 mil inquilinos y 119 mil personas con otros tipos de tenencia de la vivienda, por ejemplo, prestada.

17,8%. En el interior, el 70 por ciento es propietario: suman 431.500 hogares. Un 17,8 por ciento es inquilino y 12,3 por ciento, ocupante de un inmueble por préstamo o trabajo. En números reales: hay 109 mil inquilinos y 76 mil familias habitan un inmueble prestado.

26,7%. En la ciudad de Córdoba, el 62,7 por ciento de los inmuebles está ocupado por sus propietarios; un 26,7 por ciento, por inquilinos, y un 10,4 por ciento, por familias con tenencia por préstamo.

Fuente: La Voz / Sección Ciudadanos / Alquileres / Fecha: 30 de diciembre 2017