¿Comprar o Invertir? Esa es la cuestión

En primer lugar debemos distinguir dos grandes categorías dentro del mismo acto de “adquirir” un inmueble, en relación a la finalidadde dicha adquisición: por un lado están las adquisiciones que se hacen para usar uno mismo el inmueble (en esta columna vamos a referirnos a ellas como “compras”); y por otro lado, están las adquisiciones que uno hace para colocar o resguardar ahorros, o incluso para ganar más dinero (a estas las vamos a llamar “inversiones” inmobiliarias). En efecto, esta distinción es útil, porque es mucha la gente que se equivoca “invirtiendo” en algo que le pareció bueno para “comprar”, y viceversa.

Como regla general vamos a establecer que uno debe “comprar” un inmueble según sus gustos y necesidades, mientras que para “invertir” debe fijarse mejor en los números y condiciones del negocio. Un típico ejemplo de mezcla nefasta entre estos conceptos, es la habitual compra de “el lote de los sueños” en un lugar de veraneo, en donde mucha gente por precios bastante accesibles coloca buena parte de sus ahorros, a modo de supuesta inversión, hasta que alguna vez se puedan construir la casa que imaginan, o bien re-vendan el lote a un precio seguramente mayor. El resultado gran parte de las veces es que nunca terminan construyendo esa casa, y re-vender el lote a la distancia es más difícil de lo que uno cree. En Córdoba podemos ver muchas propiedades así adquiridas en las zonas turísticas, que pasan años e incluso décadas abandonadas.

Sin embargo, y sin irnos a casos extremos, proponemos algunos tips para tener como guía una vez que sabemos si lo que queremos hacer es “comprar” o “invertir” en un inmueble:

Si lo que vamos a hacer es “comprar” un inmueble para usarlo, el foco de nuestro análisis debe pasar

fundamentalmente por qué es lo que necesitamos, y qué es lo que nos gusta, para a partir de ahí considerar nuestras posibilidades, y las condiciones de compra que nos brinda el negocio. En este caso sí caben primero preguntas como ¿me resulta cómodo? ¿tiene linda vista? ¿la ubicación es la que me sirve en relación a mis actividades y modo de vida?. Una vez respondidas todas las preguntas de este tipo, sí conviene enfocarnos en comprar algo con esas características, con las condiciones de venta más favorables a mi situación. En definitiva, lo que priorizo no es el precio, ni las condiciones, sino las características que voy a usar (o padecer) durante muchos años. Y recién en segunda instancia me enfoco en que el negocio sea lo más accesible a mis posibilidades, o en los gastos de mantenimiento que tenga el inmueble.

Por otra parte, si lo que buscamos es “invertir” un determinado capital, hay preguntas mucho más importantes y objetivas que plantear, que aquéllas que consideran los gustos, percepciones y necesidades subjetivas. En este caso cuestiones como el precio en relación a otros bienes equivalentes, el desarrollo o potencial de la zona donde se ubica, o los gastos periódicos de mantenimiento, son más importantes que cuánto me gusta, o si es algo que yo particularmente usaría. Si la inversión buscada consiste en una renta periódica, lo que hay que analizar es qué demanda tiene ese tipo de propiedad, y qué porcentaje del precio representa por ejemplo, la renta anual. En cambio si el fin de la inversión es multiplicar el capital invertido por el revalúo de la propiedad, lo que hay que considerar además del buen precio es el tiempo de rotación de la inversión: es decir cuánto tiempo me va a llevar volver a hacerla líquida. En este sentido, mucha gente comete el error común de confundir negocios de “fácil entrada” con buenas inversiones: pago poco, me cuesta poco cerrar el negocio, y me queda muy cómodo el pago… sin embargo estoy comprando un producto que me será muy difícil vender, sea porque la facilidad en el pago es ofrecida masivamente por el desarrollista, o porque compito con mucha otra gente que entró pensando en el mismo negocio. O bien porque compré algo que me gustaba mucho, pensando que seguramente a cualquiera le gustaría también comprármelo, y al salir a venderlo me encontré con que las cosas no eran tal como las imaginé.

En síntesis: las buenas “compras” de inmuebles suelen definirse por cuestiones más subjetivas, y la clave es saber qué quiero, qué necesito, qué me gusta. En cambio las buenas “inversiones” inmobiliarias deben definirse por análisis más objetivos, que tengan en cuenta las facilidades para entrar y para salir del negocio.

Fuente: Elinmobiliario.com, en Voces de Especialistas, por Juan Pablo Cmet. Fecha: 30 de Marzo de 2016.