Si bien el ladrillo es resguardo de valor, en qué tipo de propiedad destinar los ahorros es clave para realizar un buen negocio.
El ladrillo es una histórica forma de ahorrar. En un contexto tan volátil como el panorama económico argentino, los inversores miran atentos al mercado inmobiliario a la espera de una baja de precios para aprovechar la oportunidad. Según un informe elaborado por Cushman & Wakefield en conjunto con Reporte Inmobiliario, en el último año el activo que más aumentó el precio de su alquiler fueron las viviendas con una suba de 51%, mientras que en el sector de las oficinas, ese incremento fue de sólo un 17%.
La oportunidad en el mercado de oficinas
La estabilidad en el tipo de cambio oficial y la suba de la inflación retrajeron el precio de alquiler pedido por las oficinas en los últimos años. En los primeros tres meses del 2022, el valor mensual del metro cuadrado de un espacio de trabajo promedió los $3136 mientras que el de las viviendas, el $1022, de acuerdo al relevamiento realizado por estas entidades.
En este contexto el mercado de oficinas se presenta como una oportunidad: tras varios períodos de crecimiento, el mercado de oficinas llegó a un punto de inflexión en el cual la estabilidad cambiaria y el proceso inflacionario provocaron una retracción en el precio medido en pesos a valores constantes. Si se analiza la variación del alquiler acumulada desed 2014, el l pico máximo se dio en 2019 cuando la misma alcanzó un 87%, año en el que se dió un punto de inflexión y comenzó a bajar: en 2021 la suba fue del 43% y en lo que va del año acumula una suba del 32% -siempre considerando pesos a valores constantes-. En números concretos, en 2019 el metro cuadrado se alquilaba a $4440 mientras que hoy ese valor $3136. Este escenario alienta a los inversores, dado que los autores del informe indican que “el excedente de pesos por parte de las grandes empresas ante la restricción a la compra de dólares” impulsó la compra de oficinas con operaciones que manejaron más de US$150 millones en el primer trimestre del año. Este monto se suma a los US$38,7 millones transaccionados en 2021 y los US$120 millones en 2020. Es decir, desde la pandemia se destinaron más de US$300 millones en la compra de metros cuadrados de oficinas, pese a que es uno de los mercados inmobiliarios más afectados tras la irrupción del coronavirus y el auge del homeoffice.
“Estamos ante una clara oportunidad de acceso al mercado de oficinas mediante la compra de espacios premium pese a que atravesamos un momento en el que las tasas de retorno se ubican dentro de los valores mínimos a nivel histórico con un mercado en recuperación y estructuralmente subofertado”, destacó Lucas Desalvo, gerente de investigación de mercado de Cushman & Wakefield que en el informe estimó que el alquiler de una oficina clase A deja una renta que promedia el 4% anual en dólares, lejos del margen del 8,8$ que dejaba en 2019, el pico de ganancia más alto que dejaba este negocio desde 2014, año desde el que se realiza este informe.
Uno de los principales talones de Aquiles de este mercado es que si bien las ventas de las propiedades cotizan en pesos al tipo de cambio MEP, las rentas de los alquileres se perciben mayoritariamente al tipo de cambio oficial.
Qué pasa con las viviendas
El comportamiento del mercado residencial es totalmente distinto: pese a que el mercado de los alquileres registra subas que son récord, la rentabilidad que deja rentar un inmueble residencial fue en el primer trimestre del año de 2,7%. En este caso, el pico de ganancia se dio en 2017 cuando la misma rondó el 5,4%.
Sin embargo, el informe rescata que el atraso del tipo de cambio en el marco de una inflación alta golpea la rentabilidad en el mercado corporativo pero mejora la situación del residencial. Es decir, gracias a las actualizaciones dadas por la “cuestionada” ley de alquileres, los precios pedidos para los departamentos mostraron un buen comportamiento respecto a los años anteriores.
“En la evolución de los precios de los alquileres, la devaluación del tipo de cambio opera disminuyendo la renta de los mismos. Esta situación se da dentro de una convivencia dispar entre un mercado locativo pesificado, con un inmediato ajuste por el impacto devaluatorio, frente al mercado de compraventa dolarizado mucho más inelástico”, analizó José Rozados, presidente de Reporte Inmobiliario.
Para estos cálculos, el informe tomó como referencia el valor promedio de alquiler solicitado de oficinas ubicadas en el centro mientras que para el mercado residencial se calculó en base al valor promedio de tres zonas: Barrio Norte, Belgrano y Palermo, para departamentos usados de 2/3 ambientes estándar sin amenities. Un dato clave, es que el informe actualiza las cifras históricas para que se interpreten como valores constantes y comparables en el tiempo.
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