El dilema de las ventas de lotes con posesiones

Acceder a la casa propia sigue siendo un problema para muchos cordobeses. La idea de alejarse de la Capital es una opción para lograr ese sueño. Y una de las zonas elegidas es Sierras Chicas, por la cercanía con Córdoba, donde muchas de sus localidades se convirtieron en “ciudades dormitorio”.

Salsipuedes es una de esas ciudades. En 2010 contaba con una población de 9.842 habitantes y hoy sobrepasa los 20 mil. Pero este crecimiento no fue ordenado.

Las ventas de lotes a través de posesiones, previstas en el artículo 3.948 del Código Civil, se realizan de manera indiscriminada, sin los servicios básicos y sin respetar la ley de bosques, que impide la edificación en zonas consideradas rojas y amarillas.

Si bien desde el municipio afirman que vienen trabajando en un nuevo código de ordenamiento urbano, admiten la preocupación latente porque la “gente va más rápido” que la respuesta estatal. “El crecimiento demográfico fue más acelerado que lo que creció el municipio en su poder de control”, acepta el intendente Marcelo Bustos.

Busca alternativas por la necesidad de la tierra y por el elevado costo en Córdoba. Entonces ve con buenos ojos la compra de derechos posesorios.

“Compran un lote por 50 mil pesos. Lo pagan como pueden. Instalan una casa prefabricada y el movimiento del suelo lo hacen durante un fin de semana. Luego nos exigen que les brindemos los servicios de recolección de basura, agua, el permiso para la luz y la apertura de calles. No tienen autorización de edificación ni planos”, describe Bustos.

El asesor letrado de la Municipalidad de Salsipuedes, Arturo Maldonado, explica que la ley de posesión de la tierra tuvo una buena intención, pero después quedó desactualizada. “Entonces, aparecieron estos oportunistas que decían comprar terrenos que no eran poseídos por nadie. Buscaban a un lugareño y a testigos, alambraban y decían ser poseedores de una posesión que venía de otras, anteriores, que tampoco existían”, relata.

La operatoria se complejizó cuando se comenzó a transferir y a ceder los derechos posesorios “a un precio vil” y sin ningún tipo de servicio, según las autoridades. “Hasta pusieron en venta lotes que toda la vida pertenecieron al Club Atlético y Social Salsipuedes. Ahora estamos en juicio. Los compradores dicen que les vendieron la posesión, pero esos papeles no sirven”, denuncia Maldonado.

El abogado especifica que existe una cadena y hay mucha gente involucrada. También se detectaron ventas de posesiones a más de una persona y planos no realizados por agrimensores, por lo que se construye en valles, en zonas inundables, en zonas inaccesibles y en caminos usados por vecinos.

Desde el municipio advierten a los futuros compradores que, antes de hacer la transacción, averigüen en la Municipalidad. “Porque, en vez de comprar un lote, van a comprar un problema. La cesión no está prohibida, pero muchas veces los datos son falsos”, apunta el intendente Bustos.

Uno de los corredores inmobiliarios que se dedica a la venta en barrio Villa Sol, donde un lote cuesta entre 200 mil y 250 mil pesos, asegura que tiene que controlar que no le usurpen las tierras. “Son personas que se apoderan de terrenos que no son de ellas y lo hacen para comercializarlos rápido. Aparecen un jueves o viernes. Los limpian. Ponen un cartel y los venden entre 30 mil y 50 mil pesos. Hay un desconocimiento de quién compra, pero también hay una complicidad”, afirma.

Además, asevera que el Colegio de Martilleros es bien claro en que no se pueden comercializar derechos posesorios. “Hay colegas y grupos jurídicos que los venden. Estafan a la gente diciendo que tienen derechos posesorios o terrenos con servicios, y no tienen nada. Eso es un problema para el intendente de cada localidad”.

Lorena Aparicio, jueza de Faltas de Salsipuedes, asegura que intentan realizar un ordenamiento para atender el crecimiento exponencial de la población. Y ya se restringen solicitudes a quienes no son titulares registrales.

“No tenemos forma de controlar la posesión porque no hay actos que se exterioricen. A su vez, las aperturas de calles no se dan a quien no sea titular registral de un inmueble, para evitar la proliferación de lugares adonde no llegamos con los servicios”, explica.

Durante décadas hubo una ausencia de planificación urbana. Y a eso se le incorporó la situación económica, que hizo que muchas personas emigraran de la ciudad de Córdoba hacia el área metropolitana en busca de la casa propia.

Luciana García Romano, a cargo de la dirección de Planeamiento y Ambiente, afirma que trabajaron con el Instituto de Planificación del Área Metropolitana (Iplam) y con la Secretaría de Ambiente para armar el plano del uso del suelo. Para respetar bosques nativos y “crecer cuidando las aéreas de protección ambiental”, afirma.

Asimismo se modificó el código de ordenamiento urbano que es de 2008 para que estas áreas, donde se superponen loteos de 1930 con el área de protección ambiental, requieran la aprobación de la Provincia para desalentar el desarrollo en ese lugar.

García Romano afirma que lo que se quiere hacer con el nuevo ordenamiento urbano es densificar los centros y planificar el crecimiento hacia el este, ya que en esa zona no hay un compromiso ambiental tan grande. La ciudad tiene 17 barrios y apuesta a un crecimiento ordenado.

Al menos 16 personas que compraron lotes en El Pueblito, en zona de protección ambiental, reclaman el servicio de luz. Si bien hay un desarrollo urbano que ya cuenta con otras viviendas, calles y recolección de residuos y tienen agua provista con camiones, estos vecinos afirman que el municipio no firma la autorización a Epec. Por lo que ahora el pedido de resolución fue girado a Ambiente.

“Compré hace dos años. Me decían que la luz estaba en la esquina. Hice la casa en 2017 y luego pusieron carteles de zona roja. Pero ya había otras viviendas. Hice el trámite en Epec para la luz. Pero desde la Municipalidad no me dan el permiso”, cuenta Humberto Spadea, de 64 años, quien se vino desde Córdoba con su esposa.

Por eso se organizaron y se reunieron con el intendente para que les diera una respuesta. Pero ahora dicen que presentarán una carta documento. “Me cobran los impuestos, pero no me dan la luz. Epec le echa la culpa a la Municipalidad y el intendente no firma”, acota Humberto.

Otra de las vecinas es Fernanda Funes, de 40 años, quien afirma: “Tanto los que me vendieron como en Rentas nos dijeron que los loteos tienen 50 años de aprobación. Si el loteo es preexistente, no se puede cambiar a zona roja”.

En tanto, Raquel Vera, de 69 años, relata que se vino desde Alta Gracia y compró el terreno en el lugar y construyó su casa con mucho sacrificio. “Cuando me vendieron, pensé que era todo serio. Me dijeron que había servicios y me encontré con un montón de problemas”, narra.

Qué dice el Código Civil sobre la posesión

El artículo 3.948 del Código Civil establece que “el poseedor de una cosa inmueble adquiere la propiedad de ella por la continuación de la posesión durante el tiempo fijado por la ley (20 años)”.

FUENTE: LaVoz