El megaplán para revaluar toda la provincia.-

Por Pablo Petovel

Dicen que la información es el petróleo del siglo 21, y no parece que sea una afirmación errónea. Se han publicado más datos en lo que va de la década que en toda la historia de la humanidad. Internet pasó, en los últimos 10 años, de almacenar 40 millones de gigabytes, a un zettabyte, lo que equivale a mil millones de terabytes, según el diario inglés The Guardian. Un infierno de datos.

Sin embargo, hay mucha información que no está digitalizada aún, ni mucho menos en “la nube”. Especialmente en esta parte del globo, y más que todo en el sector público, el mundo digital está lleno de vacíos. Los datos siguen almacenados en papeles, en carpetas, en cajas polvorientas y, en el mejor de los casos, en hojas de cálculo dormidas en discos duros desconectados de la red de redes.

Una muestra de esta realidad analógica es la información territorial de la provincia de Córdoba, a partir de la cual se vienen tomando desde hace más de 25 años los valores de la tierra que sirven para las valuaciones fiscales.

En su mayor parte, estos datos anidan en viejos planos, planillas y mapas hechos cuando no había internet y recién estábamos aprendiendo a usar un “extraño aparato” llamado mouse.

“Entre 1987 y 1994 se hicieron los últimos estudios masivos. De ese entonces proviene la mayoría de los datos que se han manejado hasta ahora”, dice Mario Piumetto, coordinador de Idecor, un programa que impulsa el desarrollo de las infraestructuras de datos espaciales de la Provincia.

Para cumplir con uno de los puntos del Consenso Fiscal que las provincias firmaron con la Nación, que exige que las valuaciones catastrales de los inmuebles converjan con las de mercado, el Gobierno provincial encaró el llamado Estudio Territorial Inmobiliario. Es más que un revalúo: se trata de una modernización y actualización de datos que tenían más de 25 años.

Reemplazo. Los planos en papel van dando lugar al mundo digital.

Según los objetivos del proyecto, se busca estudiar y modelar los mercados inmobiliarios de más de 400 pueblos y ciudades de la provincia y de toda la tierra rural. Abarca un total de 165.321 kilómetros cuadrados.

La iniciativa tiene características únicas por varios motivos. Por un lado, por un elemental tema fiscal: la valuación del Estado promedia, en la mayor parte de la provincia, el cinco por ciento del valor de mercado de la tierra urbana y el 10 por ciento para los lotes rurales. Con la excepción de la ciudad de Córdoba, donde en 2009 se hizo una actualización de 459.300 parcelas urbanas, casi todo el territorio vale, para el fisco, una ínfima parte de su precio de mercado.

Como comparación: las normas internacionales sugieren como estándar óptimo que la valuación fiscal esté entre el 90 y el 110 por ciento del que marca el mercado inmobiliario.

Pero no hay que asustarse. Esto no quiere decir que los impuestos vayan a aumentar en la misma proporción, afirman en la Provincia.

“El Consenso Fiscal compromete a valuar en función de los valores de mercado, pero la base imponible (sobre la que se aplica la alícuota) puede ser un porcentaje de la valuación”, aclara Heber Farfán, secretario de Ingresos Públicos.

“La política tributaria y fiscal decidirá, ya con toda la información disponible, si esa base será más próxima al 70 o al 10 por ciento del nuevo valor calculado”, agrega.

La principal ventaja de valuar la tierra y sus propiedades por mercado, actualizado a la realidad inmobiliaria, es que se corrigen inequidades de precios relativos. ¿Cómo es esto? Por ejemplo, una casa en un country de Monte Cristo para el fisco hoy vale lo mismo que cuando era un baldío, allá por 1992. En consecuencia, paga impuestos casi idénticos a los de una vivienda de un barrio colindante donde el metro cuadrado “real” vale 10 veces menos.

En el campo pasa lo mismo: al norte de Totoral, por caso, todo estaba valuado como monte porque en la década de 1990 no era tierra con cultivos. Ahora, soja mediante, la frontera agrícola llega más al norte. Y vale más.

En algunos lugares, la situación se ha ido corrigiendo a través de las alícuotas que paga cada uno, pero eso distorsiona el mercado. Lo correcto es que todos los registros estatales tengan valores similares a los reales.

¿Cuándo se van a instrumentar los nuevos valores? La Provincia tiene la idea de empezar a utilizarlos desde el año que viene, con los cedulones de 2019, pero la cuestión aún está en análisis. Podría aplicarse en 2020 o antes, por etapas.

El objetivo en el Idecor es llegar con la investigación a octubre, y que los 165 mil kilómetros cuadrados estén relevados. Después dependerá de una definición política, siempre dentro del Consenso Fiscal, que se incluyan o no cuando se proyecten los valores de los impuestos Inmobiliario Urbano y el Rural.

El ministro de Finanzas, Osvaldo Giordano, dijo en la última presentación de los números de la recaudación provincial que los primeros datos que se obtuvieron el año pasado ya se utilizaron en los cálculos para los cedulones de las tres ciudades más grandes del interior: Villa María, San Francisco y Río Cuarto.

Pero el proyecto es mucho más ambicioso. Los datos que se están obteniendo y procesando serán de utilidad para todo tipo de políticas públicas, más allá de las ligadas a los asuntos fiscales. Servirán para el ordenamiento territorial, para el desarrollo urbano y para poner a disposición pública información sobre los mercados inmobiliarios de toda la provincia. Todo va a estar en la web.

“Así como ahora se conocen los valores de referencia de los autos a través de una tabla que publica la Asociación de Concesionarios (Acara), lo que ayudó a transparentar el mercado, cuando esté terminado el estudio, todos van a poder acceder a lo que vale la tierra en cada rincón de la provincia. Cuánto vale en una zona agrícola, cuánto, en un sector deprimido. El Estado va a poner a disposición un enorme recurso sobre áreas en las que hoy no hay referencias”, agrega Piumetto.

Una de las características clave de este revalúo es la metodología que se está usando, sobre lo cual prácticamente no había antecedentes. Córdoba es la primera provincia que está haciendo un trabajo de esta envergadura, con presupuesto propio, y todo indica que será el modelo que luego utilizarán las otras para ponerse a tono con el Consenso Fiscal.

“Uno de los grandes problemas que tuvimos al comienzo, allá por mediados de 2017, fue conformar el equipo de trabajo. Hace tanto tiempo que no se hacía algo como esto que no había recursos humanos en el Estado. Los agrimensores y agrónomos que lo hicieron en el ’92 ya se jubilaron o no tienen los conocimientos de las nuevas tecnologías”, explica Piumetto.

Es por esto por lo que se partió casi de cero, y fundamentalmente buscando una amplia variedad de profesionales. Hace 30 años, un agrimensor valuaba de una forma muy artesanal: tomaba el precio de un lote en un punto, luego en otro, y los puntos intermedios se estimaban de forma lineal. Si vale mil pesos allá y 500 acá, en el medio vale 750, y así.

Ahora todo cambió. En el estudio participan no sólo agrimensores e ingenieros agrónomos. Hay arquitectos, geógrafos, economistas, corredores inmobiliarios y expertos en sistemas. En una oficina de Rivera Indarte al 700, los 32 especialistas (la mitad con algún título de posgrado) trabajan contrarreloj para llegar a octubre.

“Las técnicas artesanales ya no se pueden aplicar y, además, no son sustentables. El mercado inmobiliario es muy complejo y cambia permanentemente. Por eso es importante que lo analicemos desde la mirada de diferentes disciplinas”, explica Piumetto.

A los procesos manuales (se siguen relevando precios testigo para tener una base) se suman “el análisis de imágenes satelitales provistas por la Conae, mapas viales, información de mercado, mapas de tipos de suelo, de densidad de urbanización”, agrega. Se suma un sinnúmero de variables que, combinadas con un posterior análisis matemático, econométrico y estadístico, logran elevados niveles de precisión. Incluso se cruzan datos con información macroeconómica, como el tipo de cambio.

“Con todo eso, los desarrolladores programan algoritmos. Usan técnicas de inteligencia artificial, particularmente machine learning, modelando los mercados inmobiliarios y particularmente los valores de la tierra”, concluye.

Fuente: La Voz / sección: política – políticas púbicas / Fecha: 06/04/18.-