El sector inmobiliario, con signos vitales.

En términos generales, las operaciones inmobiliarias durante este año 2021 al que le quedan pocos cartuchos se pudieron concretar gracias al espíritu de resiliencia del sector.  Al menos en la ciudad de Córdoba, el panorama es alentador a pesar de que queda bastante por hacer.

Al margen de cualquier percepción, los números, concisos y concretos, se observan de forma clara en la plataforma Clasificados La Voz, referente para el sector. En el escenario actual, Lucas Delgado, responsable comercial de la plataforma Clasificados La Voz, destaca: “Con más de 120 mil inmuebles para venta y 55 mil para alquiler, Clasificados La Voz fue el termómetro del mercado inmobiliario de Córdoba durante 2021”.

La plataforma compila un conjunto de datos que, bajo la lupa, permiten identificar las fases que transitó el mercado de inmuebles. Sobre los datos relevados en esa plataforma, la consultora MV Real Estate observó que hay fenómenos que se produjeron a causa de la crisis sanitaria (entre otras cuestiones) y continuaron este año. Al respecto, Matías Vicente, co-titular de MV Real Estate, dice: “El 2021 arrancó con un gran crecimiento de la oferta de inmuebles en venta y reducción de productos para alquiler”.

En los últimos días, ese fenómeno  se desaceleró por una posible revisión de las cláusulas (de la ley) que se anunció desde el Congreso Nacional.  En este contexto, Agustín Tea Funes, presidente de la Cámara de Corredores Inmobiliarios de Córdoba (Cacic), valora: “En 2021 el mercado inmobiliario no ha tenido un parámetro estable para decir que ha sido mejor que el año pasado, pero tampoco se puede decir que fue peor si consideramos que se pudo trabajar mucho más que en 2020. Para los socios de la Cámara, esta es una cuestión a destacar”.

Reacción

Más allá de cualquier contexto a nivel micro o macro, el mercado inmobiliario sabe auto-regularse y esa es su principal virtud; sin dudas, eso avala que invertir en inmuebles siempre es buen negocio, y lo confirman los números. Respecto a la ley de alquileres (que perjudicó a ambas partes, tal como consideran los profesionales afines), apenas se habló de una modificación algunos propietarios empezaron a doblegar su voluntad de vender.

En el segmento comercial, la flexibilización de las actividades a principio de año frenó el efecto dominó que venía padeciendo, con vacancias históricas en ubicaciones inmejorables.

En cuanto a las residencias, la pandemia instaló nuevos modos de habitar en lugares más amplios (dos dormitorios) con espacios abiertos (patio, balcón); el dúplex se coronó como el formato más elegido, y en los barrios empezaron aparecer las listas de espera para alquiler. Otro ejemplo es el de Nueva Córdoba, que recuperó su liderazgo al regresar la presencialidad a las universidades. Toda esta metamorfosis social se reflejó en la plataforma. Como dice Delgado, “en Clasificados La Voz se presentaron los grandes hitos del mercado: el crecimiento histórico de la oferta de inmuebles en venta, la caída generalizada de precios y la demanda sostenida de casas en alquiler”.

En agenda

Los consultados coinciden en que hay situaciones coyunturales externas al mercado, como la crisis sanitaria o la ley de alquileres, e incluso las transformaciones a nivel estructural a las que el mercado se adapta y propone alternativas. De cara a 2022 hay temas ineludibles. Al respecto, Vicente enuncia: “Una de las cuestiones a mejorar es el financiamiento que facilite el acceso a la vivienda”. Además, la revisión de la ley de alquileres y el movimiento del dólar serán otras variables a seguir, ya que de alguna manera inciden en regular el precio de los productos. En esa línea, Tea Funes completa: “Habrá que seguir educando a las partes sobre los valores de los inmuebles. A la hora de brindar un servicio de calidad, tenemos que asesorar de la mejor manera . Como corredor inmobiliario, es clave hacer una tasación acorde a la situación del mercado; hoy, el precio del mercado responde pura y exclusivamente a lo que está dispuesto a pagar el interesado, y a la vez tendría que corresponder a los costos de reposición que tienen los mismos constructores. Para eso, es necesario que haya estabilidad y confianza en un país que viene en baja, en general”.

Desafíos

En definitiva, la crisis sanitaria generada por la pandemia del Covid-19 produjo cambios a nivel estructural en el mercado, fortaleciendo los barrios y la periferia del centro, dejando en evidencia que este necesita una modernización (se diría, casi impostergable).

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En cuanto al acceso a la vivienda, el tema sigue en estado de alerta; el canje con otros bienes e incluso con bienes primarios como granos y cereales sólo movilizó un poco más el sector, pero aún falta desarrollar nuevos modelos de financiamiento, (en lo posible en moneda local, para garantizar mínimamente la continuidad de las operaciones).

Los nuevos desarrollos dependen en primer lugar de las medidas macroeconómicas y de que seduzcan de igual manera a inversores y constructores para lograr un mercado más equilibrado. Todo un desafío para un nuevo año marcado por el número del loco.

«Los disparadores del mercado inmobiliario han sido puntualmente el dólar y las vicisitudes que se han vivido», expresa Agustín Tea Funes (presidente de Cacic).

Puntos clave

A partir del análisis de datos que realiza la consultora MV Real Estate, se observó la recuperación que tuvo Nueva Córdoba respecto a barrio General Paz, que venía liderando en el segmento de alquileres (a costos superiores al 10 por ciento). A partir de octubre, cuando volvió la presencialidad en las universidades, el tradicional barrio de los estudiantes incrementó en un 30 por ciento el alquiler de departamentos de uno y dos dormitorios. Estos últimos pasaron a ser una tipología con mayor demanda y rentabilidad.

Por su parte, el centro aún tambalea, tanto a nivel residencial como de locales comerciales. Los barrios han ganado más público, e incluso se han consolidado sus centros comerciales.

Por su nivel de accesibilidad en términos de inversión, los lotes se consolidaron en el rubro de ventas con una fuerte demanda a comienzo de año, aunque mermaron un poco a partir del segundo semestre.

En pocas palabras, la ley de alquileres, la fluctuación de la moneda extranjera, las ventas en dólares (de inmuebles) y la falta de precios de referencias fueron, entre otras, impactaron al modo de relaciones tóxicas que atravesaron el sector.

Sin embargo, el recupero ante cada dificultad fue evidente, motivador y movilizador para un mercado que tracciona la economía como ningún otro.

«No fue un año sencillo para el mercado inmobiliario, pero  demostró lo rápido que puede llegar a recuperarse», destaca Matías Vicente  (co-titular de la consultora MV Real Estate).