Martes 25 de junio de 2019 – 00:01 | Actualizado: 25/06/2019 – 01:10
Inmuebles: una inversión que rinde más
Con un desembolso menor a inmuebles de características similares, se alcanza una renta a nivel de mercado, manteniendo el valor del capital.
A la hora de invertir en el mercado inmobiliario las variables relevantes son: la renta esperada, la posibilidad de mantener o revalorizar el capital y el desembolso inicial.
En este aspecto, Grupo Edisur lanzó un producto con un valor del metro cuadrado más barato que otras inversiones en ladrillos, una renta similar o algo superior y un menor monto necesario para ingresar.
Se trata de departamentos en Flats del Parque, ubicados Manantiales segunda etapa, al sur de la ciudad de Córdoba, con precios que parten desde los 3,2 millones de pesos (u$s 71.235, a un tipo de cambio de $45).
Desembolso inicial
El monto de la inversión es inferior a inmuebles de características similares, un tema no menor ya que permite obtener una renta no muy diferente inmovilizando una menor cantidad de capital. El inmueble se reserva con un 50 % y se financia hasta en 24 cuotas hasta la posesión.
Las unidades de 1 dormitorio y 1 baño cuentan con cochera propia, lo que totaliza 65,13 m2. Así, el valor del metro cuadrado es de 49.275 pesos (unos U$S 1.095 aproximadamente).
Si se coteja este inmueble con uno similar con menos de cuatro años de antigüedad o a estrenar en Nueva Córdoba los precios son más convenientes. Un departamento de 1 dormitorio con balcón ronda los 3,5 millones de pesos, con un valor del m2 aproximado de U$S 1.500. Por su parte, en barrio General Paz, los precios parten de unos 3,25 millones de pesos, con un valor de U$S 1.300 por m2.
En comparación, los departamentos de Flats del Parque cuentan con el agregado de cochera propia y están en un complejo con amenities como quincho y pileta, lo que les otorga un atractivo adicional. Asimismo, el hecho de encontrarse en un lugar en crecimiento también permite pensar en una expectativa de revalorización a largo plazo, cuando la zona se consolide.
En Manantiales, los departamentos le ganaron a la inflación
Tomando como referencia otro proyecto de departamentos en Manantiales (ubicado dentro de la Av. Circunvalación) las unidades parten de los 3,98 millones de pesos, con un valor del metro cuadrado cercano a U$S 1.300. Hablamos de una unidad en Pilares de Manantiales, ubicado en una zona consolidada (gente viviendo, infraestructura de servicios, etc) que mostró una revalorización por encima de la inflación.
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Además, los valores de los departamentos también ofrecen una revalorización por encima de otras alternativas de inversión, como los plazos fijos. Hay que considerar que el rendimiento de los depósitos a plazo en pesos se miden en valor nominal y, en los últimos años, en general han mostrado una tasa real negativa (fueron por detrás de la inflación).
Por el contrario, la renta de los inmuebles es positiva en términos reales ya que el capital no pierde su valor medido en poder adquisitivo.
Precio nominal de un departamento en Pilares de Manantiales, dólar, rendimiento de plazo fijo (con reinversión cada 30 días) e inflación. Índice diciembre 2015=100. Fuente: relevamiento propio y Banco Central (BCRA).
Rentabilidad esperada
Para aquel inversor que apunta a obtener una renta mensual, los departamentos de Flats del Parque tienen el potencial de ofrecer un rendimiento de alrededor del 3,2 por ciento anual del precio actual en pesos. Esta proyección se realiza considerando un alquiler de $8.500, que es un valor muy conservador para un departamento con la cochera y las amenities mencionadas.
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Si se compara con una unidad de un dormitorio en Nueva Córdoba, la rentabilidad es similar en porcentaje aunque el precio de alquiler es mayor y el capital desembolsado también. En tanto, en General Paz, la comparación arroja un menor valor de arrendamientos con una inversión algo mayor, por lo que el rendimiento disminuye al 3%.
Precios en dólares
Si bien los inversores inmobiliarios están acostumbrados a medir su capital en dólares, a corto plazo la evolución en dólares es muy variable ya que depende de la política económica que se lleva adelante y si el tipo de cambio está atrasado o no.
De todos modos, vale la pena analizar qué pasa. En un ejemplo de Pilares de Manantiales (que salió a la venta a mediados de 2011) se puede observar que, a largo plazo, el valor en dólares se mantiene y, aunque en momentos de una devaluación brusca (como la de 2018) los precios en divisas pueden bajar, a lo largo del tiempo se recuperan.
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Así, cuando hay una devaluación es un buen momento para entrar en una inversión inmobiliaria si se tienen ahorros en dólares ya que los precios están por debajo de los promedios. Esto sucedió en 2018, pero si se comparan los precios actuales en dólares respecto al promedio de los últimos ocho años, todavía hay un margen de 7,5 por ciento para que el precio suba.
Más aún, si se toma el máximo alcanzado en noviembre de 2017, los últimos precios en dólares están un 32 por ciento por debajo. En tanto, si se compara con el valor de diciembre de 2015 (con el fin del cepo cambiario y el sinceramiento del tipo de cambio), los precios del mismo departamento analizado tienen una brecha de 14,5 por ciento.
#DatoEdisur: Conocé Flats del Parque, el nuevo condominio de baja altura de Manantiales, con unidades de 1, 2 y 3 dormitorios con cochera.
FUENTE: LAVOZ – Grupo Edisur
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