NEGOCIOS / MERCADO INMOBILIARIO Inmuebles: cómo impactó la suba del dólar luego de las Paso.

En locales comerciales, las consultas bajaron 52% en avisos de venta y 41% en los de alquiler (ver gráfico). También cayeron 96% en avisos de alquiler de terrenos y 35% en alquiler de galpones.

El resto de las operaciones registraron caídas menores. El total de visitas en avisos de venta descendieron 16% y para alquiler bajaron 31% en una semana.

“Esperábamos una caída mayor. Sucede que el mercado está reducido a compradores particulares; en este segmento, el que necesitaba un inmueble la semana pasada lo sigue requiriendo ahora”, explican Matías Merguerian, socio de la consultora MV Real Estate, y Lucas Delgado, responsable comercial de Clasificados La Voz.

También sucede que hay un “mercado de oportunidad”, inversores en dólar billete que buscan alguna operación conveniente. Pero, en operaciones concretas, la caída es total, porque si antes de las Paso había incertidumbre, ahora hay desorientación.

“Las ventas se paralizaron porque el que tiene un capital tiene miedo y para el vendedor es difícil estimar el costo de reposición de su inmueble. Está tan revolucionado el mercado que, en este momento, no sabemos cuándo se va a normalizar. Y el que tiene un inmueble para alquilar, el 50% no quiere renovar”, explica Lucas Bergo, presidente de la Cámara de Corredores Inmobiliarios de Córdoba (Cacic).

Desde la Cámara Empresarial de Desarrollistas Urbanos de Córdoba (Ceduc), su presidente, Roque Lenti, también advierte un freno completo. “Las conversaciones avanzadas entraron en un tiempo de espera; no se cortó del todo, pero la demanda está en silencio, porque para todos es muy difícil tomar decisiones. El problema es que las empresas necesitamos la venta para seguir operando”, dijo.

Las empresas desarrollistas están impactadas también por la reacción de los proveedores de materiales. “Arena y cemento subieron más de 20% y hay grandes negocios que no venden porque saben que no lo van a poder reponer. Es muy complejo lo que está pasando. Los precios suben por encima del índice del costo de la construcción de Córdoba, que refleja la evolución de los costos de una vivienda social, mientras los materiales que utilizamos los desarrollistas se fijan con el dólar blue. Está claro que la gente no puede pagar con estas subas, pero no es justo que una desarrollista termine con rentabilidad negativa”, advierte Lenti.

LOS ALQUILERES SE RENUEVAN MUY POR ENCIMA DEL ÍNDICE FIJADO POR LA LEY

Por otro lado, el Consejo Profesional de Inmobiliarios de Córdoba (CPI) informó este jueves que el índice para el ajuste de alquileres fijado por la ley 27.551 para los contratos que se vencen en septiembre es de 112,955%. Sin embargo, las renovaciones se están realizando con porcentajes de 30 a 60 puntos por encima de esa cifra.

Según la norma (cuya modificación se trataría la semana próxima en el Congreso), el contrato se debe fijar por un plazo de tres años, con un primer ajuste en los valores recién a los 12 meses.

El último relevamiento de expectativas de mercado (REM), publicado en julio por el Banco Central, proyecta una mediana de inflación para los próximos 12 meses de 154,9%, pero algunos economistas se animan a estimar para este año que el promedio de precios de la economía suba hasta 200%.

“El 50% de los propietarios no está queriendo renovar los alquileres bajo estas condiciones. Esta situación de mayor incertidumbre y la disparada del dólar profundizan la crisis en el mercado de alquileres. Si no se modifica la ley, para que genere una mayor oferta, la situación del mercado se va a ir complicando”, explica Bergo.

Según las cifras publicadas en los avisos de viviendas en alquiler en el portal Clasificados La Voz, los valores de alquiler en Nueva Córdoba (un mercado que sienta referencias para el resto de la ciudad) subieron 8% comparados con las cifras que se ofertaban la semana pasada.

“Esto es enormemente significativo, porque actualmente no estamos en temporada alta para el mercado de alquiler. Además, en la última temporada alta, el ajuste mensual era de 4%”, advirtieron Merguerian y Delgado.

CON LA LUPA EN LOS BARRIOS

¿Qué venía ocurriendo en el mercado de compraventa de inmuebles en Córdoba? Con los datos que provee el portal Clasificados La Voz, la mesa de especialistas del sector encabezados por Merguerian y por Delgado analizaron los movimientos hasta junio.

Después del efecto Bancor. Varios barrios ya experimentan un flujo diferente al que ocurría meses atrás, ya que quedaron en las áreas ahora excluidas del crédito hipotecario de Bancor. Por lo tanto, el movimiento ya es sin anabólicos.

En el caso de Nueva Córdoba, Franco Strazza, de Lainmo, calcula que entre mayo y junio, en promedio, se vendieron 50 departamentos por mes, con caídas en la cantidad de avisos consultados.

En unidades de un dormitorio, se consolidó el precio del metro cuadrado de U$S 1.200 que valida la demanda, mientras que, en departamentos de dos dormitorios, sigue la tendencia bajista de los valores pretendidos por los compradores, por lo que la brecha está arriba de 50%. Y hay una importante retracción en avisos con demanda. “Llama la atención la falta de reacción de los jugadores tras el efecto crédito”, advirtió Strazza.

En los locales comerciales, en tanto, sigue siendo muy significativa la brecha de precios entre oferta y demanda. En concreto, la mayoría de esos espacios hoy valen la mitad o incluso menos de lo que los dueños piden.

En Alberdi y en Alto Alberdi, también se sintió el desinfle. Cristian González, de Gestión Inmobiliaria, reconoció que “todas las tipologías cayeron” en demanda y también en precio. Y hubo menos interacciones por cada aviso.

Qué pasa en General Paz. Como sucede en las zonas con mayor densificación y viviendas en altura, el producto más dinámico es el departamento de un dormitorio. “Este es un barrio de transición, al que llegan, por ejemplo, personas que ya han terminado sus estudios o parejas jóvenes”, indicó Paolo Vieyra, de Boden Adm, quien calcula que la zona está desarrollada al 15%.

La brecha de precios (oferta-demanda) fue creciendo paulatinamente en el año y al cierre de junio se ubicaba en 10%. También se advirtió un alza de alrededor de 20% en la cantidad de nuevos avisos, pero el mercado no respondió en la misma proporción. Algo similar ha ocurrido con los departamentos de dos dormitorios. Y en ambos casos, los valores promedio por metro cuadrado apenas superan los mil dólares.

Contrastes en zona norte. El más elocuente se da entre el Cerro de las Rosas y Valle Escondido. En el primer caso, las propiedades en venta llevan, en promedio, de dos a tres años en oferta sin poder concretar la operación.

Uno de los factores que pesa es la distancia entre los valores pretendidos y los precios ofrecidos. “El mercado convalida precios que están casi 50% por debajo de lo esperado”, indicó Javier Malbrán, de Malbran Operadores Inmobiliarios.

La zona ha ido perdiendo atractivo. “Hay mucha vacancia, y si bien sigue siendo un lugar aspiracional, ya no tracciona como antes. La seguridad también impacta”, agregó.

Todo lo contrario ocurre en Valle Escondido, una urbanización más nueva y con alta demanda, donde tallan como elementos positivos las mejores condiciones de seguridad y de calidad de vida.

Reflejo de eso ha sido la corta distancia de precios entre la oferta y la demanda, que era de apenas seis por ciento al cierre del primer semestre del año. El valor promedio del metro cuadrado cubierto supera los U$S 1.000 y está 30% por arriba del mismo indicador en el Cerro y alrededores.

Villa Belgrano, en tanto, asoma en una situación intermedia, jalonada por las quejas de un grupo de vecinos que pide un freno a los nuevos desarrollos inmobiliarios en el sector.

Manantiales, el termómetro en el sur. Si no se tienen en cuenta las propiedades ofertadas con el crédito de Bancor, los parámetros se han estabilizado en el nivel promedio del año, según consignó Marcos Marchi, de Prisma Propiedades.

Para el caso de inmuebles que están en la primera fase de esa urbanización, hay una brecha de precios entre oferta y demanda de casi 10%, ya que los dueños, en general inversores, ponen sobre la mesa el costo de reposición de la unidad.

En tanto, los lotes en la segunda fase del desarrollo (fuera del anillo de Circunvalación) se mantienen firmes en precios y hay más oferta, pero menos avisos con demanda en términos relativos.

Oficinas: ya nada será igual. El mercado de unidades con fines laborales sigue atravesando una durísima transición. Mariana Geimonat, creadora de Mariana Geimonat Brokers Inmobiliarios, arroja un dato sintomático: en promedio, el aviso de una unidad en venta está publicado durante 681 días. Son casi dos años, una temporalidad muy diferente a los niveles de rotación previos a la pandemia.

Además, la diferencia entre el precio pretendido y el ofertado se amplió a 90% para una tipología de inmueble de 110 metros cuadrados cubiertos y de 25 años de antigüedad.

“La demanda es bajísima, hay que pensar en cómo reconvertir y también en repensar el Centro, porque hay más de 20 mil metros cuadrados disponibles (en este segmento)”, aseguró. Las zonas con algo de demanda son Nueva Córdoba, algunos sectores del área central, Urca y Alberdi. Otro punto que se sostiene es el mayor interés en locaciones más chicas, de alrededor de 75 metros cuadrados.

Galpones, con sorpresas. En este segmento, los inmuebles que están dentro del anillo de Circunvalación no generan mucha atracción, aunque, en promedio, el precio de los galpones con demanda quedó 7,3% más alto que el valor ofertado, por lo que inciden las ubicaciones y la calidad de los depósitos.

Fuera del anillo de Circunvalación, el fenómeno es distinto. Por ejemplo, hay menor cantidad de avisos de venta, pero eso ha ocurrido porque se generaron más alquileres. La demanda es mucho más intensa, ya que hay stock inmovilizado por el contexto económico.

Geimonat contó que en el desarrollo de mayor calidad en el rubro, ubicado en el arco noroeste de la Circunvalación (en pleno proceso de ampliación), el metro cuadrado de logística cotiza igual que en una oficina del complejo Capitalinas.

En la mesa también participan Raúl Espeche, de Grupo Banker, quien opera y releva datos de Alta Córdoba, y Javier Signorelli, de Signorelli Negocios Inmobiliarios, con incidencia en la zona de Residencial América.

Fuente: La Voz / Negocios / Mercado Inmobiliario / fecha: 18/08/2023 – Redacción La Voz