JULIO 2019
CONTROL DEL SECTOR INMOBILIARIO
La AFIP está llevando a cabo un fuerte control sobre el Sector Inmobiliario. Diversas fuentes de información alimentan los controles por sistema, fiscalizaciones e intimaciones que libra el organismo recaudador. Las principales se sintetizan: Cruce de bienes personales c/año anterior, cruce DDJJ, ganancias y bienes personales, régimen de expensas, justificación patrimonial – ganancias, citi- escribanos, registro propiedad inmuebles – rentas, consumo –tarjetas – movimientos bancarios, fiscalización. Y ahora hay que agregar, los servicios de Energía Eléctrica (Epec) y Gas Natural (Ecogas), quienes al momento de solicitar el servicio dejan constancia de la operación (Contrato de locación o Escritura Traslativa de dominio) y los datos de las partes. Y a partir del 2018 el pago del impuesto de sellos, conocido popularmente como “timbrado” de los contratos de alquiler, que estén exentos o no, deberán para obtener el mismo, realizar un trámite on line donde quedan registrados los datos del locador, locatario e intermediario.
El Tratamiento Impositivo de los Alquileres
Los alquileres de inmuebles ya no son una simple actividad como hasta hace unos años. Con el tiempo esta actividad se ha tornado más compleja, y requiere el cumplimiento de ciertas normas impositivas que se describen a continuación:
LOCACIONES DE INMUEBLES – Tratamiento impositivo
Impuesto al Valor agregado
1. Las Locaciones destinadas exclusivamente a casa-habitación del inquilino:
Se encuentran exentas del impuesto al valor agregado cualquiera sea el monto del alquiler. –
Si el destino no es de vivienda, no está exenta de IVA, por lo tanto, incluye aquellos inmuebles que sean alquilados para fines comerciales o profesionales, con destino a consultorio, oficina u otro que no sea de casa habitación.
También se encuentran exentas las locaciones cuyos locatarios sean entidades públicas o el Estado.
2. Inmuebles para conferencias, fiestas, reuniones y similares.
En este caso, la locación se encuentra gravada, cualquiera sea el monto. Y se aplica el monto del 21 %.
3. Restantes locaciones.
Las restantes locaciones (por ej. locales, galpones, garajes para estacionamientos, etc.), no mencionadas en los puntos 1 y 2, también se encuentran exentas, hasta la suma de $ 1.500, – por período mensual.
Facturación
Todo alquiler debe facturarse.
Recordemos que se dejó sin efecto la excepción de aquellos alquileres que no supere los $ 1.500 y sea única actividad, la obligación de emitir comprobantes que establece la Resolución General N° 1415/2003.
Si se es monotributista se emiten facturas C.
Si se es inscripto, factura A o B, y si es IVA exento, recibo tipo C. Siempre hay que tener CUIT para facturar, y obviamente las facturas deben cumplir los requisitos establecidos por AFIP.
Condominio. En caso de bienes cuyo dominio pertenezca a más de un titular, la factura o recibo, según corresponda, podrá ser emitida a nombre de alguno de los condóminos, quien deberá ser siempre el mismo mientras perdure el condominio, correspondiendo, además indicar en ese documento el apellido y nombre o denominación y la CUIT de los restantes condóminos. Los Locadores de inmuebles que revistan la calidad de responsables inscritos en el impuesto al valor agregado deberán utilizar a efectos de documentar sus operaciones las facturas tipo “A” o “B” según corresponda.
Inmobiliarias
La inmobiliaria podrá emitir comprobantes en nombre del propietario, actuando como intermediaria de la operación, siempre y cuando la operatoria no lleve IVA. Los comprobantes extendidos por los aludidos sujetos deberán además indicar el apellido y nombres, denominación o razón social del o los beneficiarios por cuya cuenta y orden se percibe el importe de la locación y la Clave Única de Identificación Tributaria (CUIT) de los mismos.
Impuesto a las Ganancias
Locador. Toda locación de inmuebles que supere el mínimo no imponible, implica para su propietario, inscribirse en el impuesto a las Ganancias, y tributar por ello, salvo que, sea monotributista. Si además de la locación de inmuebles posee cualquier otra actividad, deberá tributar los montos de alquileres en su declaración del impuesto a las ganancias.
Se considera renta de primera categoría (art. 41) o de tercera (art. 49) según quien sea el sujeto que la percibe.
Acá vale aclarar que para los casos en los que el propietario decide prestarle la propiedad a un familiar o amigo también debe tributar. Esta generosidad lleva consigo el pago de impuestos.
En efecto, la ley exige que cuando un inmueble sea cedido gratuitamente a un tercero deberá declararse el valor de plaza del alquiler. Ello es aplicable también cuando este se pacte por debajo del valor de mercado. Hay casos concretos en los que la AFIP detecta el alquiler presunto relevando el uso de los servicios y luego reclama el pago del impuesto.
Sería lógico pensar que aquellos alquileres pendientes de cobro en el periodo anual sean declarados recién al momento de hacerse efectivos, no obstante, la mala noticia es que resulta obligatorio considerarlo como ingreso en el mes al que corresponde con independencia de su cobranza.
Locatario. Mediante la Ley 27346 se incorporó al Impuesto a las Ganancias la posibilidad de que el inquilino pueda deducir el monto del alquiler en el Impuesto a las Ganancias, pudiendo computar para la deducción el 40% (y hasta un tope de $ 45.000 anuales) de las sumas pagadas por el contribuyente, en concepto de alquileres de inmuebles destinados a casa habitación. Esta posibilidad esta admitida para los empleados en forma mensual y para los autónomos anualmente cuando presentan su declaración jurada
Para gozar de este beneficio, se deberá cumplir las siguientes condiciones
– No ser titular de ningún inmueble o terreno, en ninguna proporción.
– Contar con la documentación respaldatoria del alquiler (contrato y comprobante de pago). Para que sea válido, el propietario se debe encontrar inscripto en AFIP y debe entregar el comprobante correspondiente al momento de pago del alquiler.
Régimen Simplificado (Monotributo).-
El locador puede ser monotributista, si no tiene más de tres locaciones (unidades de explotación) y/o actividades y no se superan $ 1.151.066 anual de facturación. Si se reviste esta calidad, no hay que pagar ni facturar IVA, ni tampoco pagar Ganancias. El monotributista, abona el componente previsional, o sea jubilación y obra social si su única actividad fuera la de alquiler de inmueble.
– En caso de corresponder, declarar los inmuebles en la presentación de Bienes Personales.
Régimen General (Autónomos – IVA y Ganancias)
Por esta actividad debe abonarse autónomos.
– Declarar las rentas en la presentación anual de Ganancias y el inmueble en la presentación de Bienes Personales -en caso de corresponder-.
Forma de pago
Si seguimos la letra de la ley anti evasión, los pagos superiores a $ 1.000 deben efectuarse en forma bancaria, (cheque, depósito en cuenta, transferencia, etc.) a los efectos de computar el IVA y de ser deducibles en el impuesto a las ganancias.
Ingresos Brutos
Si su alquiler mensual es menor a $ 14.000 está Exenta de Ingresos Brutos. Si ingreso supera el valor dicho valor mensual dicha locación está gravada por Ingresos Brutos.
La alícuota general es del 4%
En caso de tener el impuesto a los sellos al día y abonado íntegramente se reduce un 1% de la alícuota general de acuerdo a la ley impositiva en su artículo 27. Por otro lado, la ley e su artículo 36, establece que aquellos contribuyentes cuyas sumatorias de bases imponibles, declaradas o determinadas por la dirección para el ejercicio fiscal 2018, no supere los 11millones de pesos tiene la alícuota correspondiente una reducción del 30% adicional.
REGISTRO DE OPERACIONES INMOBILIARIAS. REGIMEN DE INFORMACION
Sujetos obligados:
Personas físicas y sucesiones indivisas, sociedades, fideicomisos, condominios, establecimientos organizados en forma de empresas estables pertenecientes a sujetos del exterior.
Sujetos excluidos:
El estado y las entidades exentas en el Impuesto a las Ganancias.
Operaciones comprendidas:
1. Intermediación en la compra-venta y/o alquiler de inmuebles percibiendo comisión y honorarios.
2. Locación de inmuebles (incluido el leasing) siempre que las rentas brutas sumen un monto igual o superior a $ 8.000.- mensuales. En el caso de inmuebles rurales con superficie igual o superior a 30 has.
3. Desarrollo de emprendimientos inmobiliarios, cuando se efectúen más de 3 operaciones durante el año fiscal o que el monto de la escritura o el boleto de compraventa (el que fuere mayor), en su conjunto no supere la suma de $ 300.000.
Excepciones a la presentación:
Inmuebles que sean objeto de concesiones, se destinen a la realización de eventos y similares, sujetos a régimen de sistemas turísticos de tiempo compartido.
Información a suministrar:
Identificación, ubicación, superficie, nomenclatura catastral, destino, datos de los sujetos intervinientes, datos del contrato.
El artículo 15 de la RG 3779/15, deja sin efecto estas obligaciones de registración e información para las operaciones de locación – alquiler o arrendamiento – de bienes inmuebles – incluidos los efectuados bajo la modalidad de leasing-, por cuenta propia o con la intervención de los sujetos intermediarios, sublocación y subarriendos y la locación de espacios o superficies fijas o móviles – exclusivas o no – delimitado dentro de los bienes inmuebles, por cuenta propia o por cuenta y orden de terceros, cualquiera sea la denominación y forma de instrumentación dada a los respectivos contratos, siempre que las rentas brutas sumen un monto igual o superior a $ 8.000 siempre que involucren bienes urbanos.
Facundo Aguad
(*) Este informe es solo a modo informativo por favor corrobórelo con personal idóneo.
